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「家づくりとお金の話」 5

私はこれまでたくさんの住宅ローンの申し込みのお手伝いをさせて頂きました。

昔は住宅金融公庫と併用年金による「公的融資」が一般的でした。
公庫の申し込み用紙は一般の方には記入するのが結構難しい書類でした。

でも何度も申込用紙を書いて行くうちに段々慣れてきて申込用紙の「記入例」など見なくてもさらさらと書けるようになりました。

ところがその後、住宅金融公庫が徐々にシェアを民間金融機関に奪われる形となり金融機関独自の住宅ローンが多くなってきました。

せっかくさらさら書けた申込書なのに・・・・(笑)

そして旧住宅金融金庫の業務を継承したのが住宅金融支援機構。
いわゆるフラット35ですね。

住宅ローンっていったい何に対してお金を貸してくれるのでしょうか。
そう考えることにより金利や融資条件がそれぞれに違う事が理解できます。

例えば、

・フラット35は「建物に対しての融資」

・民間の住宅ローンは「人間の信用に対しての融資」

ということになります。

その他にも

・財形融資なら「給与や賞与から天引きで積立てする財形貯蓄に対しての融資」

・勤務先の融資制度は「大企業の福利厚生の一部」

・公務員共済は「相互救済を目的とする共済組合制度」

それぞれ融資条件、借入限度額、諸費用、そして融資金利が違います。

住宅ローンは毎月毎月、そして長期に及ぶローンです。

どれが一番良いのか・・・・

家電屋さんで電化製品を選ぶみたいに「一番良い」っていう基準は人によって違うのでなかなか難しいですね。

金融機関からローン提案書をもらってもイマイチわからない点も多いですし。
住宅ローンを借りられる施主さんはみんな同じように不安だと思うのです。

次回は私なりに住宅ローンについてのアドバイスをお話ししたいと思います。

「家づくりとお金の話」 4

坂本です。
私はこのブログは一時間半早く出社して書いています。
朝のほうが頭の巡りも良いし、電話もかかって来ません。

私は建築したほとんどの家に書斎を設けています。
寝室の一角であったり、リビングの一角であったり。

ただ寛いで読書やインターネットを楽しむのもいいですし
集中して仕事をするにもそういったスペースが有効です。

余談になってしまいました。

これから家を建てられるお客様によく聞かれることがあります。

「坂本さん、自己資金っていくら必要なんですか?みなさんいくらくらい持ってます?」
「自己資金が無いんですけど家が建ちますか?」など。

20数年前、住宅金融公庫の住宅ローンの実行金額は総予算(諸費用は別)の8割まででした。

住宅金融公庫とは政府が全額出資した住宅ローン専門の公的銀行でした。
つまり政府は2割程度は自己資金で持っていたら無難だろうという意味にとれます。

しかし私は経験上から申しますと、

「土地有り」の場合と、「土地無し」の場合では必要な自己資金比率は変わってくると思っています。

土地から購入する場合は

・土地価格の1割程度の手付け金
・土地の所有権移転登記料
・施設負担金
・不動産仲介手数料

などは一般的に自己資金で負担しなければなりません。

そうなればやはり2割程度の自己資金はあった方が無難です。

一方、建て替えの場合など「土地有り」の場合は上記の費用が当初不要なので自己資金は1割程度でもいけると思います。

間違いなく言えるのは自己資金比率が高ければ住宅ローンをあまり借りずに済みますから月々の返済額が小さくなり健全な資金計画になります。

近年は住宅ローンの金利はずいぶんと低く設定されています。
住宅ローン控除などの優遇措置も手厚いので手持ち資金を残してあえて住宅ローンを多く借りる方もいます。

次回は住宅ローンについてお話しします。

「家づくりとお金の話」 3

オリジナルウッドの坂本です。

今回も資金計画の話です。

家を建てるときの工事は大まかに2通りに分けられます。

「一次側工事」と「二次側工事」です。

「二次側工事」とは私たち建築業者が家を建てる工事です。

では「一次側工事」の例を挙げますと
--------------------------------
・宅地造成工事(土盛りや土留め擁壁を含みます)
・上下水道の引き込み工事(道路本管から敷地内に管を立ち上げる工事)
・ガスの配管工事
・土地の分筆登記
・地目変更登記(農地転用)
・解体工事
・土壌改良
--------------------------------
簡単にいいますと家を建てる以前にクリアしておかなければいけないインフラ工事や県や市町村に届ける必要書類の準備などです。

注意しなければいけないのはこの一次側工事にとても大ききな金額がかかる場合があることです。

例えば前面道路に水道の本管が通っていない場合。
距離が長くなれば道路を割って配管を通す工事費が高くなります。
宅地の高低差があり強固な擁壁を作らなければいけない場合などは何百万円という費用がかかる場合もあります。

土地を購入して家を建てる場合などは一次側工事になるべく費用がかからないものがベターですね。

これらの一次側工事の概算は建築業者や建築士に聞けば概算を教えてくれると思います。

一次側工事も二次側工事も施主様の財布から出て行くお金には変わりがありません。
ですから当然、資金計画の早い段階でみておく必要があります。
しっかりとした家づくりをするためにとても大切なことです。

「家づくりとお金の話」 2

もし私が皆さんと同じような立場でこれから家を建てようと思ったらやっぱり「いったい全部でいくらかかるんだろう」ということが一番の心配事になると思います。

ではそのポイントを簡単に説明します。

「家づくりとお金」について基本となるものが「資金計画」というものです。
会社で例えるなら「事業計画」ですね。

具体的に話しますと、家づくりの総予算は「自己資金」+「住宅ローン」が一般的です。
そして総予算の中で振り分けられる主なものが下記の通り。
--------------------------------
・建物予算(建物本体金額と消費税)

・土地予算(不動産仲介手数料や施設負担金など)

・借入経費(銀行の事務手数料や保証料、担保設定料、印紙代、火災保険料など)

・建物に関する経費(表示保存登記料、水道引込工事、給水申込料など)

・土地に関する経費(所有権移転登記料、地目変更登記料など)

・付帯工事費用(本体工事以外の工事、外構、照明、カーテン、地盤改良など)
--------------------------------

家づくりには建物以外にもいろいろな経費がかかるものですね。

ハウスメーカーや大手ビルダーの営業ならば商談の中で「資金計画書」を作成してくれると思います。
書式は各メーカーによってまちまちなのでしっかりと説明を聞くことが大事です。

家を建てた人が「※※万円も追加でかかっちゃった。」などと言うのは資金計画でいう本体以外の工事の説明を聞いてなかったことが多いのです。

大工さんや地元の工務店などは「資金計画」自体無い場合もありますので注意して下さい。

「家づくりとお金の話」 1

私は家づくりの仕事に携わって26年になります。

ハウスメーカー時代、そしてオリジナルウッドで多くのお客様とお会いし、住宅の計画についてお話をうかがい、ご相談にのらせていただきました。

私は初回面談の時に必ず話す言葉があります。

「お金の話は苦手なのですが、あえて最初にしますね。一番大事なことですから。」

自分が若い頃は、テンションの下がるようなお金の話をするが嫌でした。
正直に言いますと知識不足でわからないところもたくさんありました。

しかしこうも思いました。

「施主様の予算を聞かないと一番良い提案ができないのではないか。」

「資金計画は建物本体以外にも様々な諸費用がかかる、案外それをご存じない方が多いのではないか。」

「自己資金と住宅ローンの合計がお客様の総予算。その中で計画が収まるように提案することが住宅営業の大事な仕事なのだ。」

お金の話をあまりせずに話をどんどん進めていって、最後にはとんでもない追加額が発生した、という話はよく聞きます。

あとあとお互いにイヤな思いをしないように大事な話をしっかりとする・・・・家は人生でもっとも大きな買い物のひとつです。

ただし、家を建てることで窮して面白みのない家族の生活になってしまっては本末転倒です。
だからお金の話はとても大事なのです。